房產(chǎn)評(píng)估，土地評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估認(rèn)準(zhǔn)國隆房地產(chǎn)評(píng)估，速度快，還穩(wěn)定
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詳細(xì)介紹
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聯(lián)系地址：河南省鄭州市金水區(qū)農(nóng)業(yè)路東33號(hào)英特大廈12樓01室
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河南國隆房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司成立于2004年，營業(yè)地址：河南省鄭州市金水區(qū)農(nóng)業(yè)路南經(jīng)三路英特大廈12層1202室，注冊(cè)資本為人民幣100萬，經(jīng)營范圍(主營)：地價(jià)評(píng)估咨詢，房地產(chǎn)評(píng)估咨詢，資產(chǎn)評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)服務(wù)，房地產(chǎn)中介服務(wù)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，房地產(chǎn)居民代理服務(wù)，企業(yè)管理咨詢；企業(yè)營銷策劃；代理記賬。是經(jīng)河南省國土資源局、河南省住建廳、河南省財(cái)政廳批準(zhǔn)設(shè)立的專業(yè)從事各類土地評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)、資產(chǎn)評(píng)估咨詢的有限責(zé)任公司。
隨著社會(huì)在快速的進(jìn)步各行各業(yè)都在不斷的進(jìn)行發(fā)展和修改，我們河南國隆房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司也是一樣的，為了適應(yīng)市場(chǎng)的需求我們針對(duì)于房產(chǎn)評(píng)估，資產(chǎn)，土地評(píng)估，都在快速的學(xué)習(xí)和創(chuàng)新，下面是河南國隆房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司針對(duì)與房產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的變化發(fā)現(xiàn)的一些問題，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)日益增長，我國現(xiàn)行主要采用常用的房地產(chǎn)估價(jià)方法有：市場(chǎng)比較法、成本法、收益法。相對(duì)于西方國家而言，我國的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，存在著一些比較明顯的制度缺陷，與此同時(shí)估價(jià)方法也存在著一定的問題，這些問題在一定的程度上限制了估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果和實(shí)際價(jià)值產(chǎn)生了一些偏差，以下為現(xiàn)行常用的幾種評(píng)估方法存在的問題與不足與改進(jìn)措施的建議。
一、比較法存在的常見問題
（一）個(gè)別因素范圍有待更新
我國的評(píng)估相關(guān)法規(guī)有明確規(guī)定，要對(duì)交易實(shí)例進(jìn)行交易情況，交易日期和區(qū)域因素和個(gè)別的因素來進(jìn)行合理的修正，并且在相應(yīng)的規(guī)范當(dāng)中詳細(xì)的列出了房地產(chǎn)個(gè)別修正因素。但是這些法律規(guī)范頒布時(shí)間較久，隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，出現(xiàn)了很多其他方面的因素，例如租約情況、利率上浮、其他相關(guān)權(quán)益、物業(yè)管理品質(zhì)等，這些新問題的出現(xiàn)老規(guī)范并沒有給出相應(yīng)的修正方案。比如大家所熟知的房貸利率，對(duì)于房產(chǎn)交易而言，低利率是促進(jìn)市場(chǎng)交易，在正常的供需情況下會(huì)引起房產(chǎn)價(jià)格的上升，然而在修正價(jià)格時(shí)并沒有考慮這個(gè)因素，這對(duì)于房地產(chǎn)的估價(jià)而言是會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的偏差。
（二）估價(jià)存在波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)比較法一般情況下是將估價(jià)對(duì)象格與過去成交的交易實(shí)例格進(jìn)行比較，但是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以前的交易實(shí)例也僅僅能夠代表過去市場(chǎng)上的價(jià)格，過去的市場(chǎng)成交價(jià)格對(duì)現(xiàn)在和未來的房地產(chǎn)交易有一定的指導(dǎo)作用，但是并不能體現(xiàn)出市場(chǎng)未來的變換軌跡。舉例而言，2015年“330”政策前后，例如深圳，同類房屋價(jià)格相差了30%-50%之多的情況，有可能通過時(shí)間推移和政策因素，房地產(chǎn)的估價(jià)也存在較大差異，另一方面就是房地產(chǎn)目前作為一個(gè)商品交易對(duì)象，價(jià)格隨著供求變化而變化，對(duì)于這一點(diǎn)來說估價(jià)并不十分準(zhǔn)確。目前我國的房地產(chǎn)存在著比較嚴(yán)重的脫節(jié)情況，一手房的價(jià)格和二手房的價(jià)格之間存在脫節(jié)，一手房通常情況下價(jià)格會(huì)相對(duì)高一些，這種差距一直存在。還存在一種脫節(jié)是售價(jià)和租金脫節(jié)，相對(duì)于國際公認(rèn)的租售比警戒線，我國的租售比要低的多，這樣也會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡，存在嚴(yán)重的“泡沫”。這個(gè)問題也引起了房地產(chǎn)專家的廣泛討論。結(jié)合多種因素來看市場(chǎng)比較的方法并不合理，所以格實(shí)際上不是長久穩(wěn)定的價(jià)格，這種價(jià)格在實(shí)際上存在較大的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這類風(fēng)險(xiǎn)是目前很難進(jìn)行相應(yīng)有效的評(píng)估，如果估價(jià)師對(duì)象類似實(shí)例較長時(shí)間內(nèi)未產(chǎn)生交易，這時(shí)就更加需要仔細(xì)的考慮一下未來市場(chǎng)可能發(fā)生的一些情況。
二、成本法存在的問題
成本法作為三大估價(jià)方法之一，現(xiàn)今廣泛運(yùn)用于評(píng)估實(shí)務(wù)中，隨著所接觸的評(píng)估項(xiàng)目的數(shù)量及復(fù)雜程度的增加，成本法中會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的系列問題。
（一）折舊的計(jì)算未體現(xiàn)
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，尤其是**城市或者發(fā)達(dá)城市，隨著二手房的數(shù)量在持續(xù)增加中，相關(guān)的評(píng)估物業(yè)時(shí)，運(yùn)用成本法時(shí)往往容易遺漏對(duì)各類折舊的考慮，例如經(jīng)濟(jì)、功能、物質(zhì)等折舊的計(jì)算，往往這些方面的折舊對(duì)估值會(huì)產(chǎn)生一定的影響，這會(huì)使得評(píng)估價(jià)格的準(zhǔn)確性有所下降。
（二）方法使用前提的局限性
眾所周知，成本法的使用是以市場(chǎng)長期均衡為假設(shè)的，在房地產(chǎn)市場(chǎng)在長期均衡的情況下，成本法才是適用、合理的。這就大大的局限了此方法的運(yùn)用。因?yàn)楹芏鄷r(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快且并未達(dá)到均衡，此時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)值與其成本往往由供求關(guān)系而決定，例如處于房產(chǎn)投機(jī)時(shí)期，房地產(chǎn)格大大高于成本，此時(shí)的評(píng)估價(jià)值也是不準(zhǔn)確的。
（三）未考慮****用途的情況
成本法往往考慮的是以往成本的付出，在這里技術(shù)思路下往往沒有考慮其****使用的情況。如果很多物業(yè)的合理使用并沒有和產(chǎn)權(quán)證或者其規(guī)劃用途保持。例如現(xiàn)在有很多廠房改造新型辦公用房，很多工業(yè)配套改為商業(yè)進(jìn)行運(yùn)營，房地產(chǎn)在新的使用狀況下有可能其市場(chǎng)價(jià)格大大高于成本法的測(cè)算結(jié)果，結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)務(wù)情況，此時(shí)僅僅按法定用途或規(guī)劃用途來考慮則對(duì)價(jià)值的評(píng)估會(huì)有一定的局限。
（四）忽略無形價(jià)值的影響
房地產(chǎn)的價(jià)值不僅僅包括實(shí)物價(jià)值而且還有其無形價(jià)值。很多時(shí)候，我們?cè)谶\(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，很多時(shí)候僅僅只考慮了其開發(fā)成本，管理成本，財(cái)務(wù)成本等等，認(rèn)為這些成本簡(jiǎn)單相加就構(gòu)成了其價(jià)值。其實(shí)不然，這些成本的累加僅僅是構(gòu)成了其有形價(jià)值，而忽略了其無形價(jià)值部分的影響，以新興城市深圳為例，一方面深圳自然資源豐富，有大量山、海、湖，景觀資源，這些無形價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有可能是巨大的，另一方面，學(xué)位在深圳極其稀缺，尤其是好的教育資源，人們對(duì)高品質(zhì)的學(xué)位房趨之若鶩，相關(guān)物業(yè)的房?jī)r(jià)也水漲船高。如若沒對(duì)這方面無形價(jià)值進(jìn)行合理的考量。估價(jià)結(jié)果將會(huì)和其他估價(jià)方法的評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生巨大差異。 因此忽略無形價(jià)值的影響將對(duì)評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生誤差。
三、收益法存在的問題
（一）估價(jià)人員對(duì)各類收益、資本化率的確定困難
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，現(xiàn)階段估價(jià)人員的水平和經(jīng)驗(yàn)很多時(shí)候是不充足，魚龍混雜，并且執(zhí)業(yè)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的人數(shù)也是缺少的。對(duì)收益的內(nèi)涵把握不夠準(zhǔn)確，例如租金的內(nèi)涵，應(yīng)該剔除的運(yùn)營費(fèi)用部分未剔除，導(dǎo)致凈收益的測(cè)算不準(zhǔn)確。對(duì)市場(chǎng)的熟悉了解程度不夠，相關(guān)政策，通貨膨脹，銀行利率的波動(dòng)的把握不準(zhǔn)。使得選擇的資本化率，還原利率不夠準(zhǔn)確，從而導(dǎo)致**終估價(jià)結(jié)果有較大誤差。這種情況下，對(duì)估價(jià)人員的技術(shù)水平有著較高的要求。
（二）收益年限的確認(rèn)與規(guī)范的沖突
在我國，土地出讓的使用年限一般而已大于建筑物的使用壽命，對(duì)一般情況而言，影響其實(shí)不大。但是有些情況還是客觀存在的。例如一些歷史**問題土地上的房屋，土地年限比較短，但是建筑物卻是剛剛建造完工，成新率很高，建筑物使用年限勢(shì)必會(huì)大于土地使用年限，這時(shí)參考房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)范，建筑物的價(jià)值有可能就會(huì)大打折扣。這樣一來對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值而言就存在著不符合客觀現(xiàn)實(shí)價(jià)值的情況，收益年限的確認(rèn)就會(huì)使得評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生一定的影響。
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一、比較法存在的常見問題
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市場(chǎng)比較法一般情況下是將估價(jià)對(duì)象格與過去成交的交易實(shí)例格進(jìn)行比較，但是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以前的交易實(shí)例也僅僅能夠代表過去市場(chǎng)上的價(jià)格，過去的市場(chǎng)成交價(jià)格對(duì)現(xiàn)在和未來的房地產(chǎn)交易有一定的指導(dǎo)作用，但是并不能體現(xiàn)出市場(chǎng)未來的變換軌跡。舉例而言，2015年“330”政策前后，例如深圳，同類房屋價(jià)格相差了30%-50%之多的情況，有可能通過時(shí)間推移和政策因素，房地產(chǎn)的估價(jià)也存在較大差異，另一方面就是房地產(chǎn)目前作為一個(gè)商品交易對(duì)象，價(jià)格隨著供求變化而變化，對(duì)于這一點(diǎn)來說估價(jià)并不十分準(zhǔn)確。目前我國的房地產(chǎn)存在著比較嚴(yán)重的脫節(jié)情況，一手房的價(jià)格和二手房的價(jià)格之間存在脫節(jié)，一手房通常情況下價(jià)格會(huì)相對(duì)高一些，這種差距一直存在。還存在一種脫節(jié)是售價(jià)和租金脫節(jié)，相對(duì)于國際公認(rèn)的租售比警戒線，我國的租售比要低的多，這樣也會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡，存在嚴(yán)重的“泡沫”。這個(gè)問題也引起了房地產(chǎn)專家的廣泛討論。結(jié)合多種因素來看市場(chǎng)比較的方法并不合理，所以格實(shí)際上不是長久穩(wěn)定的價(jià)格，這種價(jià)格在實(shí)際上存在較大的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這類風(fēng)險(xiǎn)是目前很難進(jìn)行相應(yīng)有效的評(píng)估，如果估價(jià)師對(duì)象類似實(shí)例較長時(shí)間內(nèi)未產(chǎn)生交易，這時(shí)就更加需要仔細(xì)的考慮一下未來市場(chǎng)可能發(fā)生的一些情況。
二、成本法存在的問題
成本法作為三大估價(jià)方法之一，現(xiàn)今廣泛運(yùn)用于評(píng)估實(shí)務(wù)中，隨著所接觸的評(píng)估項(xiàng)目的數(shù)量及復(fù)雜程度的增加，成本法中會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的系列問題。
（一）折舊的計(jì)算未體現(xiàn)
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，尤其是**城市或者發(fā)達(dá)城市，隨著二手房的數(shù)量在持續(xù)增加中，相關(guān)的評(píng)估物業(yè)時(shí)，運(yùn)用成本法時(shí)往往容易遺漏對(duì)各類折舊的考慮，例如經(jīng)濟(jì)、功能、物質(zhì)等折舊的計(jì)算，往往這些方面的折舊對(duì)估值會(huì)產(chǎn)生一定的影響，這會(huì)使得評(píng)估價(jià)格的準(zhǔn)確性有所下降。
（二）方法使用前提的局限性
眾所周知，成本法的使用是以市場(chǎng)長期均衡為假設(shè)的，在房地產(chǎn)市場(chǎng)在長期均衡的情況下，成本法才是適用、合理的。這就大大的局限了此方法的運(yùn)用。因?yàn)楹芏鄷r(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快且并未達(dá)到均衡，此時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)值與其成本往往由供求關(guān)系而決定，例如處于房產(chǎn)投機(jī)時(shí)期，房地產(chǎn)格大大高于成本，此時(shí)的評(píng)估價(jià)值也是不準(zhǔn)確的。
（三）未考慮****用途的情況
成本法往往考慮的是以往成本的付出，在這里技術(shù)思路下往往沒有考慮其****使用的情況。如果很多物業(yè)的合理使用并沒有和產(chǎn)權(quán)證或者其規(guī)劃用途保持。例如現(xiàn)在有很多廠房改造新型辦公用房，很多工業(yè)配套改為商業(yè)進(jìn)行運(yùn)營，房地產(chǎn)在新的使用狀況下有可能其市場(chǎng)價(jià)格大大高于成本法的測(cè)算結(jié)果，結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)務(wù)情況，此時(shí)僅僅按法定用途或規(guī)劃用途來考慮則對(duì)價(jià)值的評(píng)估會(huì)有一定的局限。
（四）忽略無形價(jià)值的影響
房地產(chǎn)的價(jià)值不僅僅包括實(shí)物價(jià)值而且還有其無形價(jià)值。很多時(shí)候，我們?cè)谶\(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，很多時(shí)候僅僅只考慮了其開發(fā)成本，管理成本，財(cái)務(wù)成本等等，認(rèn)為這些成本簡(jiǎn)單相加就構(gòu)成了其價(jià)值。其實(shí)不然，這些成本的累加僅僅是構(gòu)成了其有形價(jià)值，而忽略了其無形價(jià)值部分的影響，以新興城市深圳為例，一方面深圳自然資源豐富，有大量山、海、湖，景觀資源，這些無形價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有可能是巨大的，另一方面，學(xué)位在深圳極其稀缺，尤其是好的教育資源，人們對(duì)高品質(zhì)的學(xué)位房趨之若鶩，相關(guān)物業(yè)的房?jī)r(jià)也水漲船高。如若沒對(duì)這方面無形價(jià)值進(jìn)行合理的考量。估價(jià)結(jié)果將會(huì)和其他估價(jià)方法的評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生巨大差異。 因此忽略無形價(jià)值的影響將對(duì)評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生誤差。
三、收益法存在的問題
（一）估價(jià)人員對(duì)各類收益、資本化率的確定困難
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，現(xiàn)階段估價(jià)人員的水平和經(jīng)驗(yàn)很多時(shí)候是不充足，魚龍混雜，并且執(zhí)業(yè)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的人數(shù)也是缺少的。對(duì)收益的內(nèi)涵把握不夠準(zhǔn)確，例如租金的內(nèi)涵，應(yīng)該剔除的運(yùn)營費(fèi)用部分未剔除，導(dǎo)致凈收益的測(cè)算不準(zhǔn)確。對(duì)市場(chǎng)的熟悉了解程度不夠，相關(guān)政策，通貨膨脹，銀行利率的波動(dòng)的把握不準(zhǔn)。使得選擇的資本化率，還原利率不夠準(zhǔn)確，從而導(dǎo)致**終估價(jià)結(jié)果有較大誤差。這種情況下，對(duì)估價(jià)人員的技術(shù)水平有著較高的要求。
（二）收益年限的確認(rèn)與規(guī)范的沖突
在我國，土地出讓的使用年限一般而已大于建筑物的使用壽命，對(duì)一般情況而言，影響其實(shí)不大。但是有些情況還是客觀存在的。例如一些歷史**問題土地上的房屋，土地年限比較短，但是建筑物卻是剛剛建造完工，成新率很高，建筑物使用年限勢(shì)必會(huì)大于土地使用年限，這時(shí)參考房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)范，建筑物的價(jià)值有可能就會(huì)大打折扣。這樣一來對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值而言就存在著不符合客觀現(xiàn)實(shí)價(jià)值的情況，收益年限的確認(rèn)就會(huì)使得評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生一定的影響。
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